Det er to grunnleggende beregninger for CAM-avgifter: Variabel CAM-avgifter, hvor beløpet en leietaker må bidra til, øker basert på en rekke faktorer; og flat CAM avgifter der gebyrene er et fast beløp.
CAM-avgifter kan betales månedlig, kvartalsvis, årlig, eller til og med belastet fra tid til annen, da det er nødvendig med større reparasjoner av bygningen eller hele forretnings- / industriparken.
CAM-avgifter kan eskalere til en annen rate enn den månedlige leieavtalen fordi de pleier å være mer variabel. Så det er også viktig at leiekontoen din varierer mellom "variable" og "faste" CAM-avgifter og inkluderer en eller annen type cap, eller maksimalt kan CAM-gebyrene økes hvert år. Denne økningsraten bør være en egen vurdering fra hvor mye du får grunnleggende leieforhøyelse hvert år.
De fleste definisjoner av CAM-avgifter er misvisende og for begrenset
Det er mange onlinedefinisjoner av CAM-avgifter som definerer CAM-avgifter som en leietaker som deler en del av de direkte kostnadene for å opprettholde svært spesifikke fellesområder. Disse oversimpliserte definisjonene er ikke helt nøyaktige, og en utleier kan inkludere mange indirekte kostnader som CAM-avgifter som ikke er så åpenbare.
Denne praksisen har blitt diskutert blant bransjens fagfolk om det er etisk eller lovlig. Kort sagt, du bør aldri signere en leieavtale uten å forstå hva CAM-avgifter dekker i din unike kommersielle leieavtale .
Formålet med CAM-avgifter: Hva er CAM-avgifter for?
Både CAM og Load Factor-avgifter tjener samme grunnleggende formål: Å kreve at leietakere skal bidra til å dekke utleierens direkte utgifter til fellesarealer. Fellesarealer kan omfatte både interne (ganger, heiser, lobbyer, offentlige bad, etc.) og eksterne utgifter (parkeringsplasser, anlagte områder, etc.).
Pass på at du har notert i leieavtalen nøyaktig hva dine CAM-avgifter vil dekke, hvor ofte de skal betales, og hvor mye de kan økes hvert år. Hvis du vil bli bedt om å hjelpe med kostnadene ved store renoveringer som parkeringsplass repaving, eller noen form for strukturelle reparasjoner få det skriftlig. Har utleier listen når disse reparasjonene vi sist laget og når de er planlagt eller forventet å bli gjort i fremtiden.
Ikke alle utleiere vil kreve leietakere å hjelpe med utgifter som taktekking, vedlikehold av parkeringsplasser og strukturreparasjoner, og det er egentlig ingen "standard" som gjelder leieavtaler, slik at du ikke stole på at du bare ser "CAM-avgifter" i leieavtalen - vær sikker på at CAM gebyrer forklares.
En utleier kan inkludere et bredt spekter av utgifter som bare er oppført som "CAM Fee" eller "Administrative Fees" på grunnlag av at disse er utgifter som utleier betaler til fordel for alle leietakere. Hvis CAM-avgifter ikke er tydelig oppført eller forklart i en leieavtale, må du spørre om du betaler for noe av følgende:
- Sikkerhetssystemer eller lønn eller andre kostnader knyttet til sikkerhetspersonell på stedet.
- Tillatelser, skatter, forsikringer eller eventuelle juridiske kostnader.
- Reklame, tegn eller andre generelle kostnader knyttet til utleier for å drive eller markedsføre bygningen (dvs. lønn eller fordeler for ansatte på stedet eller til og med utenfor ansatte).
- Reparasjon og renovering av eiendomsvedlikehold av eiendommen, inkludert landskapsbyggingstillatelser eller -designer, utvendig maling, utvendig eller parkeringsbelysningsarmaturer, belegg eller gjenoppbygging, taktekking eller reparasjoner og oppgraderinger til sentralvanns-, el-, kloakk- og klimaanlegg.
- Verktøy, leie eller andre kostnader for å opprettholde separate leasingkontorrum enten på eller utenfor stedet.
Hvorfor er det viktig å forstå nøyaktig hvilke CAM-avgifter som er oppført i din kommersielle leieavtale
I 1989 leide jeg industrielt rom for å åpne en håndvesel og hobbybutikk. Parken syntes å være i god stand, og utleier var en venn av familien og kuttet leien med en tredjedel som en høflighet. Dette var den første industrielle leieavtalen jeg hadde signert og ikke fullt ut setter pris på CAM-avgiftene. Med andre ord, jeg undertegnet et bindende juridisk dokument uten en anelse om hva jeg signerte.
Jeg visste ikke hva en Triple Net Lease var, bare at jeg skulle unngå å signere en. Jeg spurte utleier hvilken type leieavtale jeg skulle skrive og aldri en gang hørte jeg begrepet "Triple Net". I stedet ble jeg fortalt at leien min hadde CAM og administrasjonsgebyrer. Det jeg ikke skjønte på den tiden var at administrasjonsgebyrene inkluderte skatter, forsikringer og en rekke andre svært kostbare kostnader.
Bare en måned i leieavtalen begynte parkens eier omfattende renovering av parken, inkludert ombygging av frontenhetene for å se ut som detaljhandel. Tegn ble endret, bygningen ble malt, og noen strukturelle endringer ble gjort på forsiden av industriparken.
Regningen ble delt mellom alle leietakere, og selv om jeg hadde en veldig liten enhet, ble jeg fast med en $ 5000-regning - min del av parkoppgraderingene, selv om min enhet var på siden og på ingen måte hadde direkte nytte av noen av forbedringene . Andre leietakere ble rammet med nesten $ 20.000 i renovasjonsgebyrer. Hadde jeg lest leasen mer nøye, ville jeg nok ha visst nok til å spørre om noen oppgraderinger var planlagt i nær fremtid, og for å se at det jeg trodde var en enkel leieavtale , var faktisk en Triple Net Lease i forkledning.
Sammendrag av CAM-avgifter
- CAM er et akronym for "Common Area Maintenance."
- CAM-utgifter er fordelt på leietakere på en pro rata basis: Jo flere kvadratmeter en leietaker leier, desto større andel av CAM-utgifter det må betale.
- CAM-avgifter betales av leietaker (leietaker) til eieren (utleier) for å dekke kostnadene ved overhead og driftskostnader, og utleiere kan prøve å inkludere et stort utvalg av utgifter som CAM-avgifter.
- Fellesarealer inkluderer generelt tilgang til, brukt, fordelt av eller delt av alle leietakere, og inkluderer nesten alltid ganger, heiser og trapper, lobbier og offentlige toaletter.
- CAM-avgift kan også belastes for eksterne rom, for eksempel fortau og parkeringsplasser, og i noen tilfeller også for anlegg utenfor anlegget.
- Administrativ avgift kan bli belastet, basert på en prosentandel av CAM-gebyrraten, for driftskostnader og vedlikeholdskostnader knyttet til ikke-fellesarealer eller lønn - ting som ikke er virkelig vanlige utgifter og utgifter som de fleste leietakere vil motsette seg å bidra til.
- Ikke alle huseiere belaster CAM-avgifter, men de fleste gjør fremdeles, spesielt i kommersielt industriområde og detaljhandelskontrakter.
- Uansett hva en utleier kaller avgifter, hvis du betaler for vedlikehold, skatter og forsikringer, er leien din en Triple Net Lease - den minst gunstige for alle leieavtaler for leietakere.