Hvorfor rommet du opptar er ikke alt det du betaler for
Målingene som brukes til å bestemme kommersielle leieavtaler er basert på retningslinjer fastsatt av Building Owners og Managers Association (BOMA) International og regnes som industristandard over hele USA.
Mange kommersielle leieavtaler bruker BOMA Standards og tar betalt månedlig leie basert på " Rentable Square Feet ", ikke på brukbare kvadratfot. "Dette er viktig å forstå fordi hvis du er oppgitt en pris på $ 1,25 per brukbar kvadratfot, kan det være det du slutter opp faktisk betaler for hver måned.
Leiebar Square Feet
Brukbare kvadratfot er antall kvadratmeter som en leietaker faktisk opptar. Men det er andre deler av bygningen som alle leietakere bruker eller dra nytte av. Disse delene er kjent som fellesarealer og inkluderer ganger, trapphus, heiser og lobbyer.
Mengden kvadratfot for fellesareal er delt mellom alle leietakere på en forprøvd basis. Hver leietaker betaler en del av utleierens utgifter for disse fellesarealene.
Når disse gebyrene legges til de brukbare kvadratfotene, blir sluttresultatet kalt "rentable kvadratfot".
For å gjøre ting enda mer forvirrende, blir denne praksisen med å legge til fellesarealkostnader til brukbare kvadratfot, kalt " Load Factor ". Lastfaktorutgifter øker vanligvis hvert år med en hastighet som er skilt fra leieøkninger for brukbare kvadratfot.
Dette betyr at du må kanskje forhandle to leieforhøyelser hvert år: en for belastningsfaktor og en for brukbar kvadratmeter leie.
Et eksempel på beregning av rentable kvadratfot
La oss si at kontorlokalet du leier er fysisk 500 kvadratmeter (den brukbare kvadratfot) er priset til 1,25 dollar per kvadratmeter. Din brukbare kvadratmeter leie ville være $ 625 per måned (500 SF x $ 1,25). Men din del av det felles området legger til ytterligere 100 kvadratmeter. Din leie vil faktisk bli beregnet ut fra 600 kvadratmeter, ikke den 500 du faktisk vil okkupere.
Enkelte utleiere klumper satsen for både brukbare kvadratfot og din del av det felles området til ett nummer (dette er vanligvis urettferdig for leietaker), men de fleste belaster en annen pris per kvadratfot for brukbare kvadratfot og for fellesarealinnskudd.
Be om en sammenbrudd av brukbare versus rentable kvadratfotkostnader
Før du ser et rom, må du spørre over telefonen hvilken hastighet som blir belastet for brukbare kvadratfot og for utleiebare kvadratfot fordi dette gjør en stor forskjell i din totale månedlige leie. Og husk, hvis noen forteller deg at et mellomrom er "1500 rentable kvadratfot", vil den faktiske (brukbare) størrelsen på rommet bli mindre.
For å komme deg inn for å se en eiendom, vil noen utleiere bare fortelle deg den brukbare kvadratfotprisen, men sitere de rentable kvadratmottakene. Denne villedende praksis gjør at en plass ser større og billigere ut enn den er. Da, når du kommer opp, finner du det rommet som hørtes bra ut på telefonen, faktisk er utenfor prisklassen din og mindre enn du trodde.
Mens de fleste realtors er ærlige om å avsløre sanne totale leiekostnader over telefonen, har de fortsatt en tendens til å angi størrelsen på plassen som utleievende føtter - ikke som brukbare føtter. Men nå er du smart nok til å vite nøyaktig hva du skal spørre realtor!
Følgende tabell sammenligner de tre typer kvadratmeter beregninger som brukes i kommersielle leieavtaler. Noen leiekontrakter belastes bare ved brukbar kvadratfot, mens andre legger til en prosentandel av det felles området til brukbar kvadratfot for å lade det som kalles rentable kvadratfot.
Kvadratfotberegninger
| Definisjoner av Square Feet (SF) | |
| Begrep | Definisjon |
| Brukbare kvadratfot | SF av plass faktisk okkupert av leietaker. |
| Leiebar Square Feet | Brukbar SF + a% av SF i de vanlige områdene. |
| Brutto kvadratfot | Totalt SF av hele bygningen. |
Sammendrag
Brukbare kvadratfot er den faktiske størrelsen på plassen du vil okkupere. Leiebare kvadratfot er alltid større fordi den inneholder brukbare kvadratfot pluss et ekstra antall kvadratmeter av det fellesarealet som du ikke fysisk opptar.
Leiebar plass med lastfaktoren er prisen du vil vite fordi det er det du betaler for. Den "per kvadratfotpris" for brukbare kvadratfot er bare en del av det du betaler hver måned.