Fremgangsmåte og rettsmidler for kommersiell utkastelse
Utkastelse for manglende betaling av leie bør være en forretningsavgjørelse
Alle bedriftseiere kan bli utsatt for kontantstrømproblemer fra tid til annen, men hvis leietaker ikke er i stand til å betale leie eller villig til å jobbe med deg for å få leieinnbetalinger, kan du ikke bare endre låser på dørene sine. og hold deres virksomhet gisler - du må gå gjennom visse skritt for å få dem lovlig utkastet.
Før du bestemmer deg for å kaste ut leietaker, vurder forretningsmessige aspekter. Hvor lenge vil det ta deg å leie eiendommen igjen? Vil du sette inn mye penger for reparasjoner? Er leietaker med øyeblikkelige økonomiske problemer, eller er det lite sannsynlig å få og holde seg oppdatert på leie? Vil du gå til retten?
Når du har bestemt deg for det riktige valget, er å kaste ut en leietaker, jo raskere starter du prosessen jo bedre. Hver dag er du ikke i stand til å re-leie plassen, en annen dag du mister penger på eiendommen og en annen natt med tapt søvn som bekymrer deg om ting.
Du trenger sannsynligvis en advokat
For å utstede en kommersiell leietaker for ikke å betale sin leie, må du være kjent med loven eller leie en advokat for å hjelpe deg med å sende en utkastelsesordre. Hvordan du fortsetter kan også påvirkes av om virksomheten er et selskap, et partnerskap eller leien var personlig garantert av bedriftseieren.
Advokaten du ansetter bør aktivt utøve forretningsrett og helst å spesialisere seg i kommersielle forretningstransaksjoner. Skjemaene, lover og prosesser for å utstede en boligleier er ikke det samme som for å utstede en kommersiell leietaker.
Noen advokater betaler en flat avgift, andre en timepris, men de fleste vil også belaste deg for rettsomkostninger, arkiveringsavgifter, og til og med tid du bruker på telefon med advokat- og porto- og dokumentkopieringskostnader.
For å unngå skjulte kostnader, vær sikker på å spørre om alle gebyrer du måtte pådra deg før du beholder en advokat.
Utsette en kommersiell leietaker tar tid og er ofte dyrt. Du vil ha en lettere tid som viser at en leietaker er i etterskudd (skylder deg penger) enn du vil for noe annet brudd på leieavtalen. Men i alle tilfeller, når du setter ut en leietaker, er bevisbyrden på deg for å vise at du bare har anledning til å starte oppleieren.
Noen av de spesielle leietakerrettene som følger av loven for boligeiendommer, er ikke utvidet til kommersielle leietakere. Bedriftseiere er langt mer utsatt for utleier misbruk enn boligleiere, men dette betyr ikke som en eiendomseier du kan bryte lovene i staten din.
Hvis leietaker har arkivert konkurs
Selv om føderale kommersielle leietaker konkurslover endret seg i 2005 for å favorisere utleier, kan enkelte statlige lover fortsatt påvirke å utvide en kommersiell leietaker for ikke-betaling av leie.
Dersom en leietaker allerede har innvilget konkurs før en utleier forsøker å sette ut for manglende betaling, vil et automatisk opphold til fordel for leietaker forhindre utleier fra å gi leietaker en oppsigelsesvarsel eller fra å starte evigasjonsprosessen.
Imidlertid kan utleier fortsatt fortsette med utkastelsen ved å be den føderale konkursretten å løfte oppholdet.
I de fleste tilfeller vil dommeren løfte oppholdet fordi en leieavtale ikke har noen effekt på verdien av leietakerens eiendom.
Hvis leietakerfilene går konkurs etter utkastelsesprosessen, begynner føderale lovsider med utleier. Men en håndfull stater tillater leietaker 30 dager fra eviction dommen for å kurere gjelden.
Utskyte en leietaker som allerede har inngått konkurs, eller som filmer for konkurs etter at utkastingsprosessen har begynt, kan være komplisert. Noen lover tillater kommersielle leietakere å stoppe utkastelsesprosessen når konkursretten er involvert, og i slike tilfeller er det nesten alltid best å ansette en advokat.
Trinn involvert i å utvide for ikke-betaling av leie
Gi beskjed om standard: Selv om leien din ikke krever at du gjør det, må du alltid sende leietaker en standardmelding (Notice of Eviction) som indikerer at leie er forfalt, og du vil fortsette med utvisning hvis leien ikke betales i sin helhet innen en bestemt tidsramme (dette kan være tidsrammen som angitt i leieavtalen eller en lengre dato du velger å stille for å gi mer tid til leietaker å betale opp.)
Ikke aksepterer delvis betaling: Ifølge advokater i Minnesota, advokatfirmaet Jacob C. Hendricks og Jon L. Farnsworth, kan "huseiere utilsiktet tilgi et brudd og hindres fra å utskyte leietakere dersom delvis betaling av leie er akseptert. På samme måte er en utleier som aksepterer leietakerens nøkler før leieavtalen opphører og uten annen skriftlig avtale kan utelukkes fra å samle fremtidig leie fra leietaker. "
Start Rettens prosess: Når datoen du ga leieren din å betale i sin helhet, er gått, vil advokaten din betjene leietaker med en formell utvisning varsel og fil med retten for å planlegge en eviction hørsel.
En dommer kan bestemme at leietaker må forlate eiendommen umiddelbart, eller kan gi dem noen dager. En dommer vil også trolig herske og gi leietaker muligheten til å tilbakebetale leiegjelden over tid. Leietaker kan også holdes økonomisk ansvarlig for fremtidig leieavgift til eiendommen er leid ut igjen.
I alle tilfeller når du står overfor å utstede en ellers god leietaker for ikke-betaling av leie, er det lurt å vurdere sannsynligheten for at leietaker blir fanget opp på leien sin. Hvis du tror at leietaker kan jobbe med dem. Hvis du er usikker, ikke klar eller villig til å ta den risikoen, starter du evakueringsprosessen umiddelbart. Du vil gjøre deg selv en tjeneste, og leietaker fordi jo raskere du kan leie eiendommen til noen andre, tjener du penger, og leietaker er ansvarlig for mindre "tap av fremtidig leie."